不動産ファンドが分かる不動産ファンド投資入門 http://fudousan358.blog.shinobi.jp/ 不動産ファンドを中心に不動産投資の基本を分かりやすく解説した資産運用に関する入門サイトです。 Thu, 21 Aug 2014 07:38:10 GMT ja © Ninja Tools Inc. 不動産投資でのレバレッジについて

■レバレッジとは？


レバレッジとは小さな力でもテコの原理を使うことで重たいものを持ち上げることができること
を意味します。つまり、テコのことをレバレッジ（Leverage）といいます。


このため、運用資金がそれほど大きくなくても、銀行融資によってレバレッジを多用すること
によって、「 投資効率 」の高い運用が比較的短期間のうちに可能となります。


そして、実際に機関投資家は銀行からの借り入れやノンリコースローンの仕組みを利用して
運用しています。この結果、より少ない資金で大きな利益をえられます、


レバレッジの持つテコの作用が働く仕組みを一つだけではありません。


投資効率を高めるために複数持つことをつねに考慮して行うことが求められています。


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■レバレッジをかけるとこうなります！


例えば10億円で5%の利回り賃料収入の物件があると仮定した場合には、普通に自己資金
100%を使って投資をすると、年間にして、5000万円の収益を得ることができます。


一方、10億円のうち60%にあたる6億円を年利3％のノンリコースローンで借り入れて投資
を実行したとしますと6億円×3%＝1800万円の利息を毎年支払うことになります。


全体の収入は5000万円になりますので、この結果5000万円ー1800万円＝3200万円が
年間の収益になります。ところが、投資した自己資金は4億円です。


投資した金額に対する利回りは3200万円を4億円で割りますと、8%となります。


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■いかにリスクを取るかがカギ


上述したように普通の全額自己資金による投資の利回りのおよそ5%が、このテコの作用を
もつノンリコースローンによって、8％まで高められことになるわけです。


また投資金額も当初の10億円から4億円まで圧縮できました。このように投資にレバレッジ
をかけた場合、ローンがデットで、自己資金がエクイティになります。


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■静観する余裕を持ちましょう！


依然として金融市場全体が厳しい状況にありますが、ある意味安値で仕入れることが
出来るチャンスでもありますが、チャイナ・リスクを警戒しなければなりません。


そうした中にありながら、楽観視する声が日本の大手メディアから今だに聞かれます。


しかし、注意しなければならないのは、さらに下値を探る展開が続く可能性も高いので
運用資金全てを投入するような「投資」は控えるべきです。


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■ファンドを選ぶのは簡単ではない...


積立預金の感覚で少しずつ買い集めていく方が良いでしょう。しかしそうはいっても中々
こうした状況下では一つの銘柄に絞り込んで投資するのが難しいです。


分散投資するにしても運用資金には限りがありますし、また各銘柄一つ一つ分析する
のも骨が折れる上に時間も相当掛かりますので、嫌気することも多いです。


そんな中、お勧めなのがファンド・オブ・ファンズです。


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■ファンド・オブ・ファンズとは？


どういった物かといいますと投資信託の中の投資信託です。ＲＥＩＴの場合であればＲＥＩＴ
をを中心に投資する投資信託となりますので分散投資効果が非常に高いです。


ファンド・オブ・ファンズを実際に運営するのは投資信託委託会社で証券会社をはじめと
した金融機関で購入することができます。これは大きなメリットの一つです。


投資信託委託会社にはファンドマネジャーと呼ばれる運用のプロがいますので、不動産
市場の動向を徹底的に分析した上で、絶妙のタイミングで各ＲＥＩＴ銘柄に投資しています。


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SPC法(資産流動化法)に基づき設立される会社を特定目的会社といいます。これらは商法
による株式会社とは別の会社ですのでこの点は注意する必要があります。



通常は資産を売却したり資産を担保に資金を調達しようとする企業が特定目的会社を設立
することによって、その特定目的会社に対して資金を譲渡します。



また、特定目的会社は、その資産を裏付けに証券を発行することによって、投資家から資金
を集めます。そして特定目的会社は資産から上がる賃料と資産売却時のキャピタルゲイン
(ロス)を配当や利子に対して、あるいは、元本の償還にあてることになります。



特定目的会社に資産を譲渡する場合には、流通課税(登録免許税、不動産取得税)が通常
の2分の1に優遇されています。そして、信託を効果的に使うことによって、より有利になりま
すので、多くの場合はこの方式を採用しています。



まず、資産を信託銀行に信託し、信託受益権とします。この信託受託券を特定目的会社に
譲渡します。特定目的会社の意思決定を行うのは、特定出資による特定社員であり、通常
はオリジネーター等が発起人となります。ですので、そのまま特定社員となります。



特定目的会社の発行する証券の種類はエクイティとしての優先出資証券 、デットとしての
特定社債、特定約束手形、転換特定社債、新優先出資証券引受権付特定社債です。



特定目的会社は、予めどのような証券を発行して資産を流動化するかという計画を金融庁
に届ける必要があります。そして特定目的会社は、この資産流動化計画に従って行う業務
以外の業務を行うことが原則的に出来きません。



そして、資産の管理・処分業務を自分では行わず、第三者（特定資産管理受託者）に委託
しなくてはなりません。上述したように不動産ファンドには実に様々な要素が絡みあって
います。不動産ファンドは不動産のために資金調達するために債権化されたものです。



不動産自体とてつもない高額なものでありますから、適当なことをやられてしまっては大変
なことになります。このため上述したようなことを、しっかりと取り決めることによって、それ
ぞれを守りあいながら、利を追求することになります。



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すべきか非常に難しい問題とされており、特に昨今では見送るケースが増えています。

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大きな理由としてはサブプライム問題により、世界中の金融市場が信用不安に揺り動かさ
れている状態のため、国内では不動産投資への融資が見直されることになったからです。


融資が思うように受けられない上にREIT市場が大きく低迷しているため、投資も思うよう
に集まらない状況が続いているので、不動産市場全体が低迷しつつあります。


ですので今回は不動産ファンドが証券化される過程と不動産ファンドの主な目的について
誠に簡単ではございますが、解説させていただきたいと思います。


土地を取得した後に、設計もかなり詳細なレベルまで熟してくると、賃料査定なども可能
になり、テナントの事前交渉などを含めて収益面での目途が立ちやすくなります。


一方、建設費用に関しても設計によって、全体像が具体的に見えてきますが、開発事業に
証券化手法を活用するには、こうした時期が1つの目安といえます。


ですので、当然のことながら投資家は開発型の証券化商品に関しましては、こうした事情
を十分に把握した上で投資する必要があります。そうしないと痛手をこうむります。


このような事情をふまえ大手不動産会社が得意としているマンションブランドの開発により
他事業の証券化を実施した例も過去にもございます。安定した販売実績などが高く評価され、
格付機関からも高い格付けを取得し、機関投資家にも販売されました。


例えば企業からの土地の放出圧力、あるいはビルの立て替え需要の増加、低金利、都市計画
および建築基準法の規制緩和の流れなどが今後見られると考えられます。


そんな中で、もし優良物件を取得することが難しくなるのであれば、マンション以外の開発
事業の証券化に向けた環境は整うと思いますので、より魅力が増すことでしょう。

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]]> 不動産ファンドの仕組み http://fudousan358.blog.shinobi.jp/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%83%95%E3%82%A1%E3%83%B3%E3%83%89%E3%81%AE%E4%BB%95%E7%B5%84%E3%81%BF/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%83%95%E3%82%A1%E3%83%B3%E3%83%89%E3%82%92%E8%A8%BC%E5%88%B8%E5%8C%96%E3%81%99%E3%82%8B%E4%BB%95%E7%B5%84%E3%81%BF Fri, 14 Jun 2013 04:09:43 GMT fudousan358.blog.shinobi.jp://entry/21 不動産価値をキャッシュフローで判断 金融不安により、不動産市場が大きく低迷している中で、これまで
以上に不動産鑑定の重要性が高まっています。

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ですので、今回は不動産の価値を計る方法について簡単ではござ
いますが、解説させていただきたいと思います。今までは「取引事
例比較法」と呼ばれる不動産鑑定法が主流でした。


これは該当する不動産と同じエリアで、過去に取引された同じよう
な不動産を探すことによって、そのときの売買価格を基準にしなが
ら不動産価値を決める方法です。


現在でも多くの不動産はこの方法で売買されています。


この鑑定法の特徴としては不動産が相対取引という非常に透明度
の低い方法で売買されており、情報を入手することが困難です。


さらに、不動産は株のように頻繁に売買がありません。


比較できる事例が極端に少なく、エリアを広げるなり、条件を緩め
て比較するしかございませんでした。また、国が発表する土地の
値段である公示価格が拠り所にされてきました。

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これでは不動産の収益性を評価するには適していません。


このため注目されることになった、その不動産の収益性に注目し
た「収益還元法」という評価方法です。「収益還元法」では、その
ビルがどれくらいの収益を上げられるかに注目します。


入居率が高いほうが月あたりのグロスの家賃収入も高くなります。


そして、管理サービスが行き届いていれば、賃料が多少高くても
入居率はけっして下がることはありません。


つまり、土地や建物の状態というハード面だけではなく、その建物
のソフト面にも光を当て、不動産の価値を判断するわけです。


この「収益還元法」にはいくつかの種類もございます。


一般に、収益還元法といえば「直接還元法」のことです。


１年目の収益を投資家の期待する利回りである「総合」還元利回り
＝キャブレーションで割り引いて、その不動産を評価します。


ただ、不確実性の高い不動産を鑑定するには、きめ細かく将来の
キャッシュフローの変化を反映出来るDCF法という鑑定方法が、
不動産の証券化などでは主に用いられることになります。

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]]> 不動産ファンドの売買 http://fudousan358.blog.shinobi.jp/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%83%95%E3%82%A1%E3%83%B3%E3%83%89%E3%81%AE%E5%A3%B2%E8%B2%B7/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E4%BE%A1%E5%80%A4%E3%82%92%E3%82%AD%E3%83%A3%E3%83%83%E3%82%B7%E3%83%A5%E3%83%95%E3%83%AD%E3%83%BC%E3%81%A7%E5%88%A4%E6%96%AD Tue, 02 Apr 2013 23:33:00 GMT fudousan358.blog.shinobi.jp://entry/7 不動産ファンドは長期投資が基本です リート（REIT）、私募ファンドなどの不動産ファンドは基本的に中長期での運用が基本とされて
います。特に私募ファンドの場合は流動性が極端に低いとされています。

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実際にファンドによって５年程度保有することを義務付けられているものもございます。


特に、日本では米国とは異なり、投信法で会社型の設立が認められていませんでしたので、
契約型が中心だったゆえに色々と問題が生じました。


少しでも基準価格が上昇すると、中途解約を求める投資家が殺到して、不動産ファンドの運用
そのものを駄目にしてしまうことも少なからずありました。


しかしながら今では会社型の不動産ファンドも法的に販売することが認められていますので、
上述したようなケースは比較的少なくなっています。


しかし、不動産ファンドの投資対象が不動産である以上、流動性の低い商品に投資している
状況は変わりありませんので、この点に関しては考慮しなければなりません。

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ですので、不動産ファンドでの資産運用は、買うタイミング以上に売るタイミングが非常に重要
となります。買っても売れなければ利益を手にすることができません。


一方、2001年に誕生したリート（J-REIT）のように東京証券取引所に上場している不動産
ファンドは好きな時に証券会社を通じて売買できます。


また、上場していない不動産ファンドは相対取引のものもあれば、契約通りに行わなければ
ならないものもあります。この点が大きなネックです。


不動産ファンドへの投資の魅力は何といっても分配金の高さですから、現物の株取引のように
価格上昇にともなう売却益に固執すると投資効果が落ちます。

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]]> 不動産ファンドの基本 http://fudousan358.blog.shinobi.jp/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%83%95%E3%82%A1%E3%83%B3%E3%83%89%E3%81%AE%E5%9F%BA%E6%9C%AC/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%83%95%E3%82%A1%E3%83%B3%E3%83%89%E3%81%AF%E9%95%B7%E6%9C%9F%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%81%8C%E5%9F%BA%E6%9C%AC%E3%81%A7%E3%81%99 Thu, 17 Jan 2013 22:17:34 GMT fudousan358.blog.shinobi.jp://entry/30 投資するのがつらくなる時とは？
■価格変動を気にしすぎると精神的につらくなる

不動産ファンドは投資信託の一種であるため、ファンドの価格は変動しますし、最悪の場合は
元本割れするリスクもありますので、この点を十分理解したうえで投資する必要があります。


ファンドの価格が上昇する場合は全く問題ないのですが、下落すると心が乱れます。


気にしすぎると不動産ファンドで投資すること自体が苦痛に感ずるようになってしまいます。


この点には注意が必要です。仮にファンドの基準価格が下がっても、それほど悲観する必要
はありませんし、反対に基準価格が上がって楽観しすぎるのも問題です。


基準価格が下がることに対して恐怖心を抱くようになってしまいます。かえって不安が高まる
ことになりかねません。あまりにも酷いと仕事が手につかなくなってしまいます。


■余裕資金で投資するのが1番！

これでは健康を害することになってしまいます。何のために不動産ファンドに投資しているか
わからなくなってしまうので、あまりにも苦しいのであればすぐに売却すべきです。


そうすれば、すぐに不安や苦しみから解放されます。後ろ向きに感じるかもしれませんが、
そんなことはありません。問題に向き合わない方が後ろ向きではないでしょうか。


不動産ファンドを購入する前に不動産ファンドは元本割れるすることもあれば、収益がプラス
にならないこともあることを十分理解したうえで投資するべきです。


基準価格が下がるたびに失敗したと後悔するのであれば、つらい投資になってしまいます。


不動産ファンドでは、ファンドが運用している物件の大半がビルなどの大型不動産ですので、
株式と異なり、短期間で大きく回復したり悪化したりということはありません。


長期間運用することが基本です。大きな波がくるまでの間はゆったりと待つくらいの心構えが
必要ですが、上述したとり精神的につらい投資を避けるために余裕資金で投資しましょう。

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不動産ファンドが低迷している状況で不動産ファンドに投資するのであれば、これまで以上
にリスクをしっかりと把握する必要あります。この点だけはファンドまかせにできません。


もし、増税が実施されることとなれば高い確率で不動産市場全体が低迷することになります
ので、そうなると不動産価格の下落は避けられそうにありません。


これまで何とか維持してきた優良物件を手放す動きが活発化する可能性があります。


そうなると一段、二段下を目指して下落することになるかもしれません。


そうなれば保有している不動産ファンドも運用そのものが悪化する可能性が高まります。


REITなど投売りされる場面に遭遇するかもしれません。そうなると、価格変動に翻弄されて
しまうことになりかねませんのでリスクに関してよりシビアになる必要があります。


不動産投資に関するリスクについて、いくつかあげさせていただきますと、


まず不動産物件を運用する上で賃料リスクを避けることができません。これは数千億円規模
のファンドだけではなく、築40年のアパートを経営されている大家さんでも一緒です。


経済が変化すると国民生活に影響を及ぼしますので、それにともなって家賃収入が変動する
ことになります。景気が良ければ良いのですが、悪いと賃料を下げなければなりません。


経済が悪化した状況が長引けば長引くほど、こうしたリスクは高まります。


なぜなら人々の暮らしが厳しくなればなるほど、家賃が安い方に人は流れるからです。


そうなると必然的に空室率が高まります。同じエリアにある物件が家賃を下げると他の所も
家賃を下げなければならなくなり、負のスパイラルに突入します。


ですので、それにともなってさらに家賃収入も低下します。こういったことが積み重なること
により、期待されていた収益が得られなくなるので注意が必要です。


不動産ファンドの場合は収益源にともなって、投資家に分配する分配金も見直されます。
そうなると、嫌気した投資家によるファンド離れが加速する可能性もあります。


今現在、デフレで日本全体が苦しんでいる中で東北の復興財源を確保することを大義名分
とし、増税する方向で動いていますので、上述したことが現実となるかもしれません。



  ]]> 不動産ファンドの基本 http://fudousan358.blog.shinobi.jp/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%83%95%E3%82%A1%E3%83%B3%E3%83%89%E3%81%AE%E5%9F%BA%E6%9C%AC/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%83%95%E3%82%A1%E3%83%B3%E3%83%89%E3%81%AE%E3%83%AA%E3%82%B9%E3%82%AF%E3%81%A8%E3%81%AF%EF%BC%9F Sun, 09 Oct 2011 23:15:05 GMT fudousan358.blog.shinobi.jp://entry/74 J-REITはどこで買うことができるの？
 
J-REITは、不動産ファンドの一種ですが、東京証券取引所に上場している上場投信なので、
基本的に銀行ではなく証券会社で個々のJ-REIT銘柄を購入することができます。
 
 
ただし、J-REIT銘柄を組成した投資信託も数は少ないですが、あるにはありますので、銀行
を含めた証券会社以外の金融機関でも購入することができます。
 
 
J-REIT銘柄は株と同じで時価なので、東証が営業している間は常に変動します。
 
 
購入金額に関しましては取引される銘柄によって異なります。
 
 
おおざっぱにいって、１株あたり７万円弱～８０万円弱です。
 
 
また、上述したJ－REIT銘柄を組成した投資信託は、メガバンクなどでは、１０万円以上１万円
単位で比較的まとまった額での購入することができます。 
 
 
おすすめは、ネットバンクで、使いやすいですし、１万円単位から購入できます。
 
 
また、証券会社でも購入できますので、手数料を考慮した場合、ネット証券が圧倒的に有利です。
 
 
とくに楽天証券は信用も高く、楽天グループのサービスもお得に利用できるのでおすすめです。
 
 
]]> J-REITの購入方法について http://fudousan358.blog.shinobi.jp/j-reit%E3%81%AE%E8%B3%BC%E5%85%A5%E6%96%B9%E6%B3%95%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6/j-reit%E3%81%AF%E3%81%A9%E3%81%93%E3%81%A7%E8%B2%B7%E3%81%86%E3%81%93%E3%81%A8%E3%81%8C%E3%81%A7%E3%81%8D%E3%82%8B%E3%81%AE%EF%BC%9F Fri, 08 Jul 2011 07:38:42 GMT fudousan358.blog.shinobi.jp://entry/73 震災後のJリートを選ぶポイントについて
リートは、製造業などと異なり、比較的東日本大震災の影響を受けませんでした。



主な理由は所有する大半の物件が東京、大阪、名古屋など大都市圏に集中している
ためです。一部の物件が破損し、修繕費などがコストとしてかかった程度のようです。



そうしたなか、今後のJリートの選び方のポイントをダイヤモンド・ザイで解説しています。



 「転載開始：ダイヤモンド・ザイ 」

『震災後のJリートの選び方と注目の10銘柄』
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20110615-00000301-zai-bus_all


不動産に分散投資し、その家賃収入から分配金が支払われる仕組みのＪリート。



４月末現在も５％弱の平均利回りを誇るが、大震災後の見通しと有望銘柄はどうか。
Ｊリート分析の第一人者、ＳＭＢＣ日興証券シニアアナリストの鳥井裕史さんに聞いた。


 
＜Point1＞
 
◆震災後のＪリートの動向は？　
→家賃収入は依然安定し日銀の1000億円の買い入れで株価も底堅い！
 

代表的な高利回り商品として定着してきたＪリートだが、大震災後の状況はどうか。


ＳＭＢＣ日興証券の鳥井裕史さんは次のように語る。
 


「物理的には一部の銘柄で若干修繕費用が発生しただけ。しかし景気の不透明感が出て
きたことでオフィス賃料の回復が遅れ、増資による成長戦略がストップしたことから、
投資口価格（株価）の上昇は当面期待しづらくなりました。ただし、分配金の
裏付けとなる家賃収入は全体的に底堅い」


 
また、日銀は昨年から開始したＪリート買い入れ策の金額枠を震災直後に
500億円→1000億円と増額した。



「日銀は東証Ｊリート指数が純資産の価値に相当する1060ポイント近辺で買ってくる
傾向があり、下値不安は少なそう」（鳥井さん）

 

結論としては、現状では５％程度の利回りを安定して取ることを狙い、東証リート指数
1050～1100ポイント程度を目途に投資する戦略が良さそうだ。


 
　「高利回りを得ながら待てば、いずれ経済活動と資本増強の動きが正常化することで、
東証リート指数は1200ポイントを目指す上昇に入る可能性があります」（鳥井さん）

続きはコチラから⇒


確かにプロがおっしゃるとおり、日銀がJリートへの投資を倍に拡大したのは大きいですが、
これを機に外資が売り逃げる可能性もあるので十分注意が必要です。


]]> 不動産ファンドの基本 http://fudousan358.blog.shinobi.jp/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%83%95%E3%82%A1%E3%83%B3%E3%83%89%E3%81%AE%E5%9F%BA%E6%9C%AC/%E9%9C%87%E7%81%BD%E5%BE%8C%E3%81%AEj%E3%83%AA%E3%83%BC%E3%83%88%E3%82%92%E9%81%B8%E3%81%B6%E3%83%9D%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%83%88%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6 Thu, 16 Jun 2011 16:35:37 GMT fudousan358.blog.shinobi.jp://entry/72