どの段階から不動産を証券化し、不動産ファンド（REIT、不動産投資信託）を市場に流通
すべきか非常に難しい問題とされており、特に昨今では見送るケースが増えています。
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大きな理由としてはサブプライム問題により、世界中の金融市場が信用不安に揺り動かさ
れている状態のため、国内では不動産投資への融資が見直されることになったからです。
融資が思うように受けられない上にREIT市場が大きく低迷しているため、投資も思うよう
に集まらない状況が続いているので、
不動産市場全体が低迷しつつあります。
ですので今回は
不動産ファンドが証券化される過程と不動産ファンドの主な目的について
誠に簡単ではございますが、解説させていただきたいと思います。
土地を取得した後に、設計もかなり詳細なレベルまで熟してくると、賃料査定なども可能
になり、
テナントの事前交渉などを含めて収益面での目途が立ちやすくなります。
一方、建設費用に関しても設計によって、全体像が具体的に見えてきますが、開発事業に
証券化手法を活用するには、こうした時期が1つの目安といえます。
ですので、当然のことながら投資家は開発型の証券化商品に関しましては、こうした事情
を十分に把握した上で
投資する必要があります。そうしないと痛手をこうむります。
このような事情をふまえ大手不動産会社が得意としているマンションブランドの開発により
他事業の証券化を実施した例も過去にもございます。安定した販売実績などが高く評価され、
格付機関からも高い格付けを取得し、
機関投資家にも販売されました。
例えば企業からの土地の放出圧力、あるいはビルの立て替え需要の増加、低金利、都市計画
および建築基準法の規制緩和の流れなどが今後見られると考えられます。
そんな中で、もし優良物件を取得することが難しくなるのであれば、
マンション以外の開発
事業の証券化に向けた環境は整うと思いますので、より魅力が増すことでしょう。
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