不動産ファンドとは、投資家から集めた資金（ファンド）を不動産で運用するものです。その
基本的な仕組みについては以下の通りになります。
●投資家から集めた資金によって 不動産を購入します。
●購入した不動産を テナントに賃貸することによって得た賃貸収入
から投資家に運用益を分配します。
そして、最終的には不動産を処分することで得た売却代金から投資家へ出資金を償還し
て（投資家の投資元本を支払う）尚かつ利益が出た場合は売却益を分配します。
また、不動産ファンドの特徴として大きいのは複数の投資家から資金をまとめて投資する
ことができるので、多額の不動産への投資が現実的に可能になることです。
これにより投資家は特別な知識を要することから個人ではとても難しいとされる、土地勘
のない所在の異なる複数の不動産に 分散投資することができるようになるわけです。
そして、大型不動産（数百億規模）ですら従来では考えられないことですら比較的容易に
投資出来ます。こういった点が不動産ファンドの大きな魅力の一つとなっています。
＜「公募型」、「私募型」不動産ファンド＞
まず、一般的に不動産ファンドは「 公募型」と「私募型」の２種類に分けることが出来ます。
ちなみに公募型不動産ファンドとは、不特定多数の人が出資できる不動産ファンドです。
代表的なものとして『 J-REIT』（不動産投資信託）が挙げられます。J-REITは
株式投資の
ように証券取引所で取引されているので、証券会社を通じて取引可能です。
一方、私募型不動産ファンドとは少数の限定された投資家もしくは機関投資家と呼ばれる
プロの投資家のみ（年金基金・銀行・生保など）が出資できる不動産ファンドをさします。
通常、私募ファンド、もしくは、プライベートファンドとよばれます。
＜不動産ファンドの運用益＞
不動産ファンドが生み出す収益、つまり投資家が期待する運用益は、大きく分けると２つ
ございます。まず、テナントから 賃貸料を主な源泉とするインカムゲインです。
仕組としては、例えばオフィスビルであれば各階のフロアを一般の会社へ賃貸する対価
として、また賃貸マンションであれば各部屋を個人に賃貸する対価として受け取る賃貸料
があります。経済が安定していると安定した収益が得られます。
そして二つ目は、不動産を売却した際に発生する 売却益（キャピタルゲイン）です。購入
したときよりも高い価格で売却出来れば、その差額を売却益とします。またその逆に購入
時よりも低い価格でしか売却する事ができないと 売却損（キャピタルロス）が発生します。
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