不動産ファンドの価値を高めるためにもファンドが実際に運用して
いる不動産物件から安定した家賃、テナント収入を確保するため
にも優良な入居者、テナントを確保しなければなりません。
マンションであれば幸せそうな家族と年がら年中問題を抱えている
家族のどちらが良いかといえば間違いなく前者です。
他の入居者とトラブルを繰り返すような可能性がある入居者を抱え
込むことによって、入居者が次々と転居する可能性もあるわけです
から総合的な物件の価値は当然下がります。
一方、ビルのテナントでも同様のことがいえます。経費を支払うのが
やっとの事業主と、業績が右肩上がりに上がっている会社の事業主
とでは圧倒的に後者のほうが良いわけです。
上述したことからもお分かりいただけるように、良いテナントが入るこ
とによって確実に収益性が高まります。
これまで、従来の国内の不動産投資の場合テナント賃料を決める
場合は同じフロアであれば同じ賃料を設定し、そして、同じ通りに
面している場合には同じ相当賃料が基準とされていました。
しかし、これでは契約更新の際には中々思うように賃料の改定に踏
み切ることができないので貸主には不利とされていました。
今現在では収益還元法が一般化されたことによって、資産そのもの
の価値を評価する方法が認められつつあります。
なので、同じ通り、同じフロアでも優良テナントとそうでないテナント
との賃料格差が必然的に生じることになります。そうすることにより
様々なリスクを抑えることができるわけです。
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