不動産ファンドを購入した投資家は当然のことながらデットであれ
ば確実な利払いと元本償還を、そしてエクイティであれば高い配当
とキャピタルゲインを期待します。
最近では、不動産価格の上昇の期待が薄れた分だけ、賃料収入
が投資家への利払いや配当の源資として期待されます。
その意味では、
キャッシュフローのある資産であれば、どんなもの
でも証券化が可能といえると思います。
法律上の権利で分けると、不動産の所有権と不動産担保の金銭
債権とがあり、前者は不動産の賃料がキャッシュフローです。
また、後者は住宅ローンなどのように借入金に対する金利支払い
がキャッシュフローとなっています。
ちなみに、SPC法についてですが、特定目的会社の発行する特定
社債、優先出資証券は、前者に該当します。
オフィスビル等の商業用不動産を担保にした金銭債権を証券化し
たのがCMBS（商業用モゲージ担保証券）で、後者に該当します。
社債に将来の値上がりを期待し、利払いのないゼロクーポン債が
あり、不動産ファンドでも、それらと類似のものがございます。
たとえば、マンション開発事業におきまして、デベロッパーが開発
事業の資金を投資家から不動産ファンドとして証券化により調達
することも十分に考えられます。
不動産ファンドへ投資する投資家は用地買収から販売まで2年間
の期間がかかると仮定しますと、その２年後の事業収益に期待し
て投資することになります。
開発中の賃料収入に期待するわけではございません。
デベロッパーにとりましては、事業そのものを小口化して投資家に
事前に売却したようなものなのです。
また、不動産ファンドに投資する投資家は現在キャッシュフローが
ない分だけ、リスクが高くリターンも高いものとなります。
証券化対象の不動産に担保がついている場合は担保権者と交渉
し解除しないかぎり証券化は不可能だと思います。
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