開発段階から証券化するリスクについて - 不動産ファンドが分かる不動産ファンド投資入門

これまで色々なケースで不動産の証券化が行われてきたわけですが、不動産開発を目的
とした証券化が過去に行われたことはありますが、一般的ではございません。アメリカの
ように本格的に証券化が行われるようになるまでには、まだ相当の時間がかかるでしょう。



とくに、昨今の金融危機によって、国内に流通している不動産ファンドが多数破綻しており、
同様に不動産業者も破綻に追込まれている状態では信用面が今後さらに厳しくなります。



そうした中でテナントが既に入居しているため安定した賃料収入がある物件を証券化する
場合は、REITなど商品化されている不動産ファンドを市場に流通させるわけです。



こうすることにより、投資家に配当金や金利による利息を分配することが出来るわけです。
しかし、開発からの場合は残念ながら同じようにはいきません。



なぜなら物件が完成するまで相当な時間がかかりますし、なおかつ完成してからテナント
が入居して実際に稼働するまでには相当長い時間を要しますので現実的ではありません。



そして、場合によって期間がさらに延長することになり、そのときの国の経済状況が悪化
していたり、逆に良くなっているばあいにはに当然のことながら修正が必要です。



また、実際に計画した賃料などを様々な事情により変更せざるえないケースもあります。
こうしたリスクも高くつくんです。不動産開発は企画および設計だけではありません。



その前の段階で土地を取得する必要があります。そして実際に建設に取り掛かることに
なると様々な業務が長期にわたって積み重ねられることになります。



ですので、不動産ファンドを開発する投資法人だけではなく、実際に証券化された不動産
ファンドに投資する投資家にとっても難しい選択を要所要所で迫られることになります。