収益還元法のなかでも一定期間後に売却することを前提として、
キャッシュフローを想定して価格を算出する、DCF（ディスカウント
キャッシュフロー：Discount Cash Flow）法が中心になります。
将来の賃料、売却価格は、あくまで予想です。
また、修繕費用、管理費、固定資産税などの費用も予想です。
計算は正しくても想定自体が正しいか否かは、誰にも分りません
ので少なくとも、目安程度に考えるべきだと思います。
またディスカウントの名が示すように、例えば10年後の10万円と
現在の10万円では価値が大きく異なるので、将来の価値を現在
価値に割り戻すので何％の割引率を使うかで結果が異なります。
格付機関は、実際に格付するにあたって、不動産鑑定評価書や
エンジニアリングレポートなどのデュデリジェンンス資料を参考に
しますが、格付機関からの意見として不動産を評価します。
そして、評価は誰のために行うかといえば、社債などの投資家の
ために元利の確実度をレポートするためです。
その意味では、取引されるであろう目安の時価といえます。
また、不動産の収益は、テナントに対する営業力や管理などに
よって決定される側面が依然として大きいです。
そして、実際の管理運営などの事業主体の経営能力の評価
を不動産の評価要素にどの程度、どのような手法で反映させ
るかも、重要な課題となりつつあります。
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